Sprzedaż nieruchomości to transakcja o dużej wartości, dlatego kwestie podatkowe z nią związane budzą wiele pytań. Jednym z kluczowych aspektów jest opodatkowanie VAT. Przepisy dotyczące sprzedaży nieruchomości są dość skomplikowane i dlatego poniżej postaramy się je przybliżyć.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług („Ustawa VAT”), opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Nieruchomości są traktowane jako towary w rozumieniu tej ustawy.
Co do zasady, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, która obecnie wynosi 23%. Istnieją jednak liczne wyjątki od tej reguły, przewidujące zwolnienia z VAT.
Pierwsze zasiedlenie a zwolnienie z VAT
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Pojęcie pierwszego zasiedlenia jest kluczowe dla zastosowania zwolnienia z VAT. Definicję tego pojęcia znajduje się w art. 2 pkt 14 Ustawy VAT. Zgodnie z tym przepisem, pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie (czyli np. na przebudowę, rozbudową albo modernizację), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Co powyższa definicja oznacza w praktyce? Otóż:
- Nabycie na rynku pierwotnym: Sprzedaż bezpośrednio od dewelopera nowo wybudowanego budynku lub lokalu mieszkalnego zazwyczaj następuje w ramach pierwszego zasiedlenia i podlega opodatkowaniu VAT.
- Ulepszenie (przebudowa, modernizacja, itp.): Jeśli budynek lub jego część przeszły ulepszenie, którego wartość wyniosła co najmniej 30% wartości początkowej, a następnie zostały oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po tym ulepszeniu, mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem po ulepszeniu. Sprzedaż przed lub w ciągu 2 lat od tego pierwszego zasiedlenia będzie podlegać VAT.
- Używane nieruchomości: Sprzedaż budynków lub ich części po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia jest zazwyczaj zwolniona z VAT.
Alternatywne zwolnienie z VAT
W przypadku gdy dana transakcja nie będzie podlegała pod powyższe zwolnienie można skorzystać z alternatywnego zwolnienia, ale pod warunkiem, że:
- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Co ciekawe, w tym drugim przypadku sprzedawca i kupujący mogą zdecydować się na opodatkowanie VAT, pod warunkiem że:
- są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
- złożą:
- przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
- w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Powyższe oświadczenie musi również zawierać:
- imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
- planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części, oraz
- adres budynku, budowli lub ich części.
Rezygnacja ze zwolnienia może być korzystna dla kupującego, który ma prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości wykorzystywanej do działalności opodatkowanej.
Tereny niezabudowane
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT zwolnione od opodatkowania VAT dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Dla celów tego zwolnienia tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Powyższe podsumowanie ma charakter ogólny i dotyczy przepisów aktualnych na dzień publikacji artykułu. Jeśli masz pytania lub potrzebujesz wsparcia w konkretnej sprawie – skorzystaj z formularza kontaktowego.
