Coraz więcej osób kupuje mieszkania nie tylko po to, aby w nich mieszkać, ale również w celach inwestycyjnych. Wynajem lokalu może zapewniać stały dochód i być formą lokowania kapitału. Wraz z pierwszym najemcą pojawia się jednak praktyczne pytanie – jak prawidłowo rozliczyć podatek od najmu prywatnego?
Od kilku lat zasady rozliczania podatku od wynajmu nieruchomości są prostsze niż kiedyś. Najem prywatny osób fizycznych co do zasady rozlicza się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Najem prywatny – jaka forma opodatkowania?
Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (czyli m.in. najem prywatny), są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że przy najmie prywatnym nie rozlicza się podatku według skali ani podatku liniowego.
Kluczowe jest słowo przychód. Podatek płaci się od przychodu, a nie od dochodu. To oznacza, że co do zasady nie odlicza się kosztów takich jak amortyzacja, remonty czy odsetki od kredytu.
Jaka stawka podatku?
Zgodnie z przepisami ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne („Ustawa o ryczałcie”) stawka ryczałtu zależy od wysokości przychodu osiąganego przez podatnika. I tak, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tejże ustawy:
- stawkę 8,5% stosuje się do przychodów z najmu do kwoty 100.000 zł rocznie,
- stawkę 12,5% stosuje się od nadwyżki ponad 100.000 zł.
Powyższe oznacza więc, że jeżeli roczny przychód z najmu wyniesie 120.000 zł, podatek będzie liczony:
- od 100.000 zł według stawki 8,5%,
- od 20.000 zł według stawki 12,5%.
Jak ustalić podstawę opodatkowania?
Jak wynika z powyższego podatek liczony jest od przychodu. Oznacza to, że przy opodatkowaniu ryczałtem nie rozlicza się kosztów uzyskania przychodu, np. takich jak czynsz do wspólnoty, odsetki od kredytu czy ubezpieczenie lokalu.
Niemniej jednak najwięcej wątpliwości w praktyce dotyczy tego, czy podstawą opodatkowania jest cała kwota otrzymana od najemcy, czy tylko „czysty czynsz” dla właściciela.
Odpowiedź na to pytanie uzależniona jest od postanowień umowy najmu. Jeżeli z umowy wynika, że najemca – obok czynszu dla właściciela – ponosi dodatkowo opłaty eksploatacyjne, czynsz do wspólnoty, media, prąd, wodę, gaz czy internet, a właściciel jedynie przekazuje te środki dalej, to takie kwoty co do zasady nie stanowią przychodu wynajmującego. Wynajmujący działa wtedy jako pośrednik techniczny.
Jeżeli jednak umowa przewiduje jedną łączną kwotę „za najem wraz z opłatami”, bez wyraźnego rozdzielenia, trzeba uznać, że całość stanowi przychód do opodatkowania.
Podejście takie jest akceptowane przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach. Przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 11 października 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.675.2024.1.DJD) potwierdził, że przychodem jest wyłącznie czynsz najmu. Pozostałe kwoty, w tym opłaty do wspólnoty mieszkaniowej związane z lokalem mieszkalnym (z tytułu zarządzania, wpłaty na fundusz remontowy) oraz opłaty dotyczące używanych mediów, dostaw energii elektrycznej, paliwa gazowego, zimnej wody, wywozu nieczystości, podatku od nieruchomości, deratyzacji, ubezpieczenia nieruchomości oraz innych opłat związanych z dbałością o nieruchomość, do ponoszenia których, zgodnie z umową najmu, są zobowiązani najemcy, nie będą stanowić przychodu podatnika.
Analogicznie podejście można odnaleźć w interpretacji z 4 czerwca 2025 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.244.2025.2.ASZ).
Termin płatności podatku i złożenia deklaracji
Ryczałt wpłaca się co do zasady do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto przychód. Za grudzień podatek wpłaca się do 20 stycznia następnego roku.
W przypadku podatników rozpoczynających działalność oraz podatników, których otrzymane przychody z działalności prowadzonej samodzielnie albo przychody spółki – w roku poprzedzającym rok podatkowy – nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartość 200.000 euro, możliwe jest również rozliczenie kwartalne.
Po zakończeniu roku należy złożyć zeznanie roczne PIT-28. Termin złożenia deklaracji upływa co do zasady 30 kwietnia następnego roku podatkowego. W zeznaniu wykazuje się sumę przychodów z najmu oraz należny ryczałt.
Powyższe podsumowanie ma charakter ogólny i dotyczy przepisów aktualnych na dzień publikacji artykułu. Jeśli masz pytania lub potrzebujesz wsparcia w konkretnej sprawie – skorzystaj z formularza kontaktowego.
