Miejsce świadczenia usług związanych z nieruchomościami w VAT to jedno z kluczowych zagadnień przy rozliczaniu transakcji o charakterze międzynarodowym. Transgraniczne świadczenie usług jest coraz częstsze w polskiej praktyce biznesowej. Polskie spółki świadczą usługi dla zagranicznych kontrahentów, kupują usługi od podmiotów z innych państw albo uczestniczą w projektach prowadzonych równolegle w kilku krajach. W takich przypadkach samo ustalenie stawki VAT nie wystarczy. Najpierw trzeba odpowiedzieć na podstawowe pytanie: w którym państwie dana usługa podlega opodatkowaniu?
W relacjach B2B podstawową zasadę określania miejsca opodatkowania wskazuje art. 28b ustawy o podatku od towarów i usług („Ustawa VAT”). Zgodnie z tym przepisem, miejscem świadczenia usług na rzecz podatnika jest zasadniczo miejsce, w którym usługobiorca posiada siedzibę działalności gospodarczej. W uproszczeniu oznacza to, że gdy polska spółka świadczy typową usługę doradczą, księgową czy marketingową na rzecz podatnika z innego państwa, miejscem opodatkowania jest co do zasady państwo nabywcy. W praktyce często prowadzi to do rozliczenia podatku przez nabywcę w mechanizmie odwrotnego obciążenia.
Usługi związane z nieruchomościami
Ta zasada nie ma jednak charakteru absolutnego. Ustawa VAT przewiduje kilka wyjątków. Jednym z najważniejszych jest art. 28e, dotyczący usług związanych z nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, miejscem świadczenia takich usług jest miejsce położenia nieruchomości. Nie ma więc decydującego znaczenia, gdzie siedzibę ma usługodawca lub usługobiorca. Jeżeli usługa jest związana z nieruchomością położoną w Polsce, miejscem jej świadczenia będzie Polska. Jeżeli nieruchomość jest położona za granicą, usługa co do zasady nie będzie opodatkowana w Polsce.
Art. 28e wymienia przykładowe kategorie takich usług. Chodzi m.in. o usługi rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usługi zakwaterowania w hotelach i podobnych obiektach, użytkowanie i używanie nieruchomości, a także usługi przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, w tym usługi architektów i nadzoru budowlanego. Katalog ten nie jest zamknięty. Nie oznacza to jednak, że każda usługa, która w jakikolwiek sposób dotyczy rynku nieruchomości, automatycznie podlega pod ten przepis.
W świetle interpretacji wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej kluczowe jest istnienie wystarczająco bezpośredniego związku z konkretną nieruchomością. Innymi słowy, nieruchomość musi być możliwa do zidentyfikowania i musi stanowić centralny element danej usługi. Przykładem będą prace budowlane w określonym budynku, projekt architektoniczny dla konkretnej działki, wycena wskazanej nieruchomości, pośrednictwo przy sprzedaży konkretnego lokalu albo zarządzanie konkretnym centrum handlowym.
Inaczej należy ocenić usługi bardziej ogólne. Doradztwo strategiczne dotyczące rynku nieruchomości, analiza potencjalnych kierunków inwestowania, przygotowanie ogólnej polityki inwestycyjnej albo zarządzanie portfelem inwestycji w nieruchomości nie zawsze będą usługami związanymi z nieruchomościami w rozumieniu art. 28e Ustawy VAT. Mogą one dotyczyć sektora nieruchomości, ale ich przedmiotem nie musi być konkretna nieruchomość. W takim przypadku punkt ciężkości usługi leży raczej w zarządzaniu, doradztwie, analizie albo decyzjach inwestycyjnych.
Praktyka organów podatkowych
Na aspekt związania z daną nieruchomością uwagę również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 lipca 2022 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.275.2022.1.WR), organ analizował usługę zarządzania portfelem inwestycyjnym nieruchomości położonych w Polsce. Usługi obejmowały m.in. nadzorowanie kierowników odpowiedzialnych za nieruchomości (tzw. property managers), sporządzanie budżetów dla zaplanowanych prac, tworzenie i aktualizowanie planów biznesowych dotyczących aktywów czy usprawnianie zbywania nieruchomości na rynku lokalnym. Wskazano, że nie jest wystarczające samo powiązanie usługi z aktywami nieruchomościowymi. Dla zastosowania art. 28e potrzebny jest bezpośredni związek z konkretną nieruchomością.
Podobnie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 listopada 2023 r. (sygn. 0114-KDIP1-2.4012.435.2023.1.AP), dotyczącej miejsca świadczenia usług zarządzania i doradztwa w zakresie nieruchomości, organ odwołał się do tego rozróżnienia. Z interpretacji wynika, że usługi związane z szeroko rozumianym zarządzaniem portfelem inwestycji w nieruchomości nie powinny być automatycznie traktowane jako usługi z art. 28e Ustawy VAT, jeżeli nie dotyczą konkretnej nieruchomości w sposób bezpośredni. W konsekwencji zastosowanie powinna znaleźć ogólna zasada wyrażona w art. 28b Ustawy VAT, tj. opodatkowanie będzie tam gdzie usługobiorca posiada siedzibę działalności gospodarczej.
Masz wątpliwości dotyczące ustalenia miejsca świadczenia usług związanych z nieruchomościami lub ich rozliczenia na gruncie VAT? Skontaktuj się z nami – pomożemy przeanalizować Twoją sytuację i wskazać prawidłowy sposób rozliczenia.
Powyższe podsumowanie ma charakter ogólny i dotyczy przepisów aktualnych na dzień publikacji artykułu. Jeśli masz pytania lub potrzebujesz wsparcia w konkretnej sprawie – skorzystaj z formularza kontaktowego.
