Przepisy podatkowe wprowadzone z Polskim Ładem w wielu przypadkach są skomplikowane, jednak jeśli chodzi o opodatkowanie dochodu z najmu, to zostały one do pewnego stopnia uproszczone. Wynajmujący będący osobami fizycznymi będą mogli płacić jedynie ryczałt od przychodów osiąganych z najmu prywatnego – co jednak rodzi pewne pytania o opłacalność tej formy zarobkowania.
Uproszczenie przepisów dla wynajmujących
Dotychczas osoby fizyczne czerpiące dochód z najmu nieruchomości mogły wybrać pomiędzy rozliczeniem podatku dochodowego według skali lub według ryczałtu. Nowy Ład eliminuje możliwość wyboru, jako jedyną dopuszczalną opcję pozostawiając ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Jest to rozwiązanie technicznie prostsze: przychody do kwoty 100 tysięcy złotych są objęte podatkiem 8,5%, natomiast powyżej tej wartości – 12,5% i podatnik nie ma prawa do uwzględniania w rozliczeniach podatkowych wydatków ponoszonych na daną nieruchomość.
Prościej, ale niekoniecznie korzystniej
Prostota ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych to zaleta, ale sama konstrukcja tej formy opodatkowania niesie ze sobą konsekwencje, które mogą utrudniać korzystny wynajem.
- Limit 100 tysięcy złotych ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków, kiedy według skali podatkowej mogli się oni rozliczać oddzielnie, co było korzystne w sytuacji, w której tylko jedna osoba wpadała w wyższy próg podatkowy.
- Kwota przychodu od najmu liczona jest łącznie dla wszystkich operacji wynajmu, a więc zarówno tych, które dotyczą nieruchomości, jak i dochodu na przykład z wynajmu pojazdu lub elektroniki. To oznacza, że przychód może w przypadku niektórych podatników kumulować się znacznie szybciej, niż do tej pory.
- Rozliczanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, wyklucza korzystanie z ulg podatkowych, w tym zdecydowanie podwyższonej kwoty zwolnionej, a także uniemożliwia traktowanie inwestycji w nieruchomość jako kosztu uzyskania przychodu. Oznacza to, że o ile najem faktycznie może być opłacalny, ale z czasem może się to odbijać na stanie technicznym i wyposażeniu wynajmowanych nieruchomości, gdyż wydatki na remont czy modernizację nieruchomości nie będą obniżały podatku.
Oczywiście w każdym przypadku deklarację podatkową trzeba będzie wypełnić, biorąc pod uwagę inne indywidualne kwestie, dlatego samo uproszczenie zasad opodatkowania najmu jeszcze nie oznacza, że w przyszłych latach wynajmujący będą mogli rozliczać się dużo szybciej i zrezygnować z pomocy księgowych.
Rozliczanie najmu w działalności gospodarczej
Furtką, jaką pozostawił ustawodawca, jest uznanie wynajmu za element działalności gospodarczej. Wówczas podatnik ma nadal możliwość skorzystania z rozliczenia na podstawie skali, a także uwzględnienia amortyzacji, opłat eksploatacyjnych czy remontów w kosztach podatkowych. Warto jednak zwrócić uwagę, że również i w tym przypadku Polski Ład wprowadził pewne zmiany. Otóż od 2023 r. nie będzie możliwości zaliczania do kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych m.in. od budynków lub lokali mieszkalnych. Ustawodawca pozostawił taką możliwość jedynie jeszcze w tym roku w stosunku do nieruchomości, które zostały nabyte lub wytworzone przed 1 stycznia 2022 r.
Kłopoty z opodatkowaniem najmu
Zmiana przepisów w zakresie opodatkowania dochodów uzyskiwanych z wynajmu może zostać oceniona pozytywnie jako uproszczenie systemu podatkowego, ale jednocześnie został on skomplikowany w tak wielu miejscach, że uznanie zmian wprowadzonych Polskim Ładem jako upraszczających polski system podatkowy byłoby cokolwiek zbyt daleko idące. Z drugiej strony, może się to w dalszej perspektywie przełożyć na opłacalność najmu, a w konsekwencji również na udział w rynku wynajmujących o mniejszym potencjale i przesunięcie równowagi w stronę firm zajmujących się wynajmem. Na chwilę obecną wynajmujący mogą jeszcze do końca 2022 roku amortyzować lokale wybudowane lub zakupione do końca 2021 roku – niewielka to jednak pociecha, jeśli w perspektywie kolejnych lat trzeba będzie jeszcze uważniej obliczyć realne koszty inwestycji.
Niniejsze podsumowanie ma charakter ogólny. Stan prawny aktualny na dzień publikacji artykułu. W przypadku zainteresowania poszczególnymi zagadnieniami prosimy o kontakt.
