Najem krótkoterminowy stał się popularnym sposobem inwestowania w mieszkania. Właściciele lokali w atrakcyjnych turystycznie miastach coraz częściej wynajmują je na doby lub kilka dni za pośrednictwem platform internetowych. Taki model może przynosić wyższe przychody niż klasyczny najem długoterminowy. Inwestorzy powinni jednak pamiętać, że wraz z potencjalnie wyższą rentownością mogą pojawić się również wyższe obciążenia podatkowe. Jednym z nich jest podatek od nieruchomości.
Mieszkanie czy lokal zajęty na działalność gospodarczą?
Zasady opodatkowania budynków określa ustawa o podatkach i opłatach lokalnych. W przypadku budynków i lokali mieszkalnych punktem wyjścia jest niska stawka właściwa dla powierzchni mieszkalnych. Inaczej jest w przypadku budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. W takim przypadku zastosowanie może znaleźć znacznie wyższa stawka.
Różnica jest bardzo istotna. W 2026 r. maksymalna stawka dla budynków mieszkalnych wynosi 1,25 zł za 1 m² powierzchni użytkowej. Dla budynków związanych z działalnością gospodarczą oraz budynków mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej limit wynosi natomiast 35,53 zł za 1 m². Konkretne stawki na dany rok ustala rada właściwej gminy i mogą być one niższe od stawek maksymalnych.
W praktyce kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy właściciel wykorzystuje mieszkanie do celów mieszkaniowych, czy prowadzi w nim działalność gospodarczą. Sam fakt, że przedsiębiorca posiada mieszkanie albo wykorzystuje je w ramach swojej działalności, nie powinien automatycznie przesądzać o zastosowaniu najwyższej stawki.
Najem na cele mieszkaniowe może korzystać z niższej stawki
Istotne znaczenie ma uchwała siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 października 2024 r. (sygn. III FPS 2/24). NSA uznał, że budynki sklasyfikowane jako mieszkalne i wynajmowane w ramach działalności gospodarczej powinny być opodatkowane stawką mieszkaniową w takim zakresie, w jakim służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemców.
Oznacza to, że najemca faktycznie mieszka w lokalu i w sposób trwały zaspokaja w nim swoje podstawowe potrzeby życiowe. Taki sposób wykorzystania lokalu przemawia za zastosowaniem stawki właściwej dla budynków mieszkalnych. Będzie to miało zastosowanie przede wszystkim przy najmie długoterminowym.
NSA podkreślił jednak, że czym innym jest trwałe zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, a czym innym krótkotrwałe zakwaterowanie. To rozróżnienie ma zasadnicze znaczenie właśnie dla najmu krótkoterminowego.
Najem krótkoterminowy bliżej hotelu niż mieszkania
W powyższej uchwale NSA wyraźnie wskazał, że „powtarzający się (w założeniu) krótkotrwały odpłatny najem lokali mieszkalnych (na dobę lub kilka dni), niezwiązany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych najemcy i jego rodziny, zbliżony jest w istocie do świadczenia usług hotelarskich (praktyka coraz bardziej popularna w kurortach oraz miejscowościach mających znaczenie turystyczne) i w związku z tym czynność taka skutkuje zajęciem lokalu (budynku) mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od nieruchomości”.
Podejście to zostało potwierdzone również w najnowszym orzecznictwie, np. w wyroku z 13 lutego 2026 r. (sygn. III FSK 1354/24). W sprawie rozpoznawanej przez NSA chodziło o lokale w budynkach mieszkalnych wynajmowane podmiotom gospodarczym w celu ich wykorzystywania do najmu krótkoterminowego. NSA zaakceptował stanowisko, zgodnie z którym takie lokale podlegają opodatkowaniu stawką właściwą dla działalności gospodarczej. Istotny jest zatem nie tylko formalny charakter lokalu jako mieszkalnego, lecz przede wszystkim sposób, w jaki lokal jest rzeczywiście wykorzystywany.
Co to oznacza dla właścicieli mieszkań?
Dla właściciela mieszkania przeznaczonego na najem krótkoterminowy oznacza to konieczność przeanalizowania również skutków w podatku od nieruchomości. Nie należy zakładać, że skoro lokal ma formalnie status mieszkalny, to zawsze będzie opodatkowany niższą stawką mieszkaniową.
Ryzyko zastosowania wyższej stawki jest szczególnie istotne, gdy lokal jest stale oferowany na doby lub kilka dni. Występuje częsta rotacja gości, najem ma zorganizowany i powtarzalny charakter, a sposób korzystania z lokalu przypomina usługę zakwaterowania. W takim przypadku argument, że lokal służy trwałemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemców, jest znacznie słabszy.
Potrzebujesz wsparcia w ocenie swojej sytuacji? Zapraszamy do kontaktu.
Powyższe podsumowanie ma charakter ogólny i dotyczy przepisów aktualnych na dzień publikacji artykułu. Jeśli masz pytania lub potrzebujesz wsparcia w konkretnej sprawie – skorzystaj z formularza kontaktowego.
