Fundacja rodzinna to instytucja wprowadzona do polskiego systemu prawnego w 2023 r. Jej celem jest gromadzenie majątku i zapewnienie wielopokoleniowej sukcesji w rodzinie. Fundacja może czerpać dochody z określonych źródeł, w tym dochody z najmu w fundacji rodzinnej. Co istotne, zasadniczo korzysta ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób prawnych. Zwolnienie to nie ma jednak charakteru absolutnego.
Dochody z najmu w fundacji rodzinnej stanowią jeden z głównych obszarów, które wymagają szczególnej analizy pod kątem podatkowym i prawnym.
Dozwolona działalność gospodarcza fundacji rodzinnej
Artykuł 5 ustawy o fundacji rodzinnej („Ustawa o FR”) określa zamknięty katalog działalności gospodarczej, którą fundacja może prowadzić. Obejmuje on m.in. zbywanie mienia, obrót papierami wartościowymi, udzielanie pożyczek spółkom powiązanym, a także najem, dzierżawę lub udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie.
Dochody z najmu mienia, w tym nieruchomości, stanowią więc jeden z podstawowych, dozwolonych sposobów generowania przychodów przez fundację rodzinną. To w praktyce najczęstsza forma aktywności, obok lokowania środków w papiery wartościowe czy udziały spółek.
Opodatkowanie fundacji rodzinnej
Dochody fundacji rodzinnej, które mieszczą się w katalogu dozwolonych źródeł, są zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych (art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych; „Ustawa CIT”). Natomiast działalność wykraczająca poza wskazany powyżej ustawowy zakres powoduje opodatkowanie według sankcyjnej stawki CIT wynoszącej 25% (art. 24r ust. 1 Ustawy CIT).
Najem długoterminowy
Zgodnie z powołanym powyżej przepisem Ustawy o FR działalnością dozwoloną fundacji rodzinnej jest najem, dzierżawa i udostępnianie majątku do korzystania. Przepis ten nie precyzuje jednak czy zakres ten obejmuje zarówno najem długoterminowy, jak i najem krótkoterminowy.
Interpretacje podatkowe wydawane w ostatnich miesiącach potwierdzają, że najem długoterminowy nieruchomości przez fundację rodzinną mieści się w katalogu działalności dozwolonej. Organy podatkowe podkreślają, że dochody z najmu długoterminowego mieszczą się w ustawowej definicji „oddawania mienia do używania” i jako takie są zwolnione z CIT.
Przykładowo, w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 30 czerwca 2025 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.176.2025.1.END) organ potwierdził, dochody z najmu długoterminowego, na okres przekraczający co najmniej rok, korzystają ze zwolnienia z podatku CIT.
Najem krótkoterminowy
Bardziej problematyczna jest kwestia opodatkowania dochodów z najmu krótkoterminowego. W wydawanych interpretacjach organ podatkowy konsekwentnie uznaje, że najem krótkoterminowy nie jest działalnością dozwoloną i należy takie dochody opodatkować stawką 25%. Na szczęście dla podatników odmienne zdanie zajmują często sądy administracyjne.
W wydawanych interpretacjach Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazuje, że najem czy dzierżawa charakteryzują się stosunkowo dużym sformalizowaniem. Zwyczajowo zawierana jest stosowna umowa, w której określane są prawa i obowiązki najemcy/dzierżawcy oraz wynajmującego/wydzierżawiającego. Nierzadko podpisywany jest również protokół zdawczo-odbiorczy, a najemca/dzierżawca zobowiązany zostaje do przestrzegania regulaminu oraz uiszczenia kaucji zabezpieczającej. Dla umów tego rodzaju charakterystyczny jest również okres, na jaki następuje udostępnienie miejsca (domu, lokalu czy pokoju) czy ruchomości. Z reguły obejmuje on dłuższe okresy czasowe. Rozliczenie usługi ma charakter cykliczny, płatność zwyczajowo przyjmowana jest w okresach miesięcznych, kwartalnych lub rocznych. Najem czy dzierżawę wyróżnia także brak zmienności podmiotu, któremu udostępniana zostaje nieruchomość lub jej część.
Zdaniem organu wskazanych wyżej cech najmu czy dzierżawy nie ma najem krótkoterminowy. W konsekwencji należy go uznać za działalność wykraczającą poza dozwolony zakres. Stanowisko takie można odnaleźć przykładowo w interpretacji z 9 maja 2025 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.148.2025.2.MK).
Z kolei sądy administracyjne najczęściej uznają, że krótkoterminowy najem nieruchomości mieści się w działalności dozwolonej, gdyż Ustawa o FR w żaden sposób nie ogranicza pojęcia najmu. Kodeks cywilny zawiera przepisy ogólne dotyczące najmu, które stanowią podstawę prawną umów najmu krótkoterminowego. Różnica przewidywanego terminu najmu oraz podmioty korzystające z takiej umowy nie stanowią przesłanki uzasadniającej wykluczenie najmu krótkoterminowego. Najem krótkoterminowy nadal mieści się w katalogu działalności fundacji rodzinnej zwolnionej z podatku dochodowego od osób prawnych (tak np. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 5 sierpnia 2025 r., sygn. I SA/Bd 315/25).
Niestety powyższe rozbieżności powodują, że fundacja rodzinna może bezpiecznie prowadzić klasyczny najem długoterminowy. Najem krótkoterminowy może prowadzić do ryzyka sporu z organem podatkowym.
Planowane zmiany przepisów
Warto zauważyć, że w przestrzeni legislacyjnej pojawiają się propozycje zmian, które mogą doprecyzować zasady dotyczące najmu krótkoterminowego. Ministerstwo Finansów sygnalizowało, że rozważa nowelizację, zgodnie z którą najem krótkoterminowy oraz działalność hotelowa byłyby wprost wskazane jako działalność podlegająca opodatkowaniu CIT w fundacji rodzinnej. Zmiana ta miałaby na celu rozwianie wątpliwości interpretacyjnych i ujednolicenie praktyki. Obecnie nie ma jeszcze projektu przepisów w tym zakresie ale według zapowiedzi zmiany mają wejść w życie już od 1 stycznia 2026 r.
Masz w planach założenie fundacji rodzinnej? Zapraszamy do kontaktu z naszym Działem Doradztwa Biznesowego, aby omówić zalety tego rozwiązania oraz formalności związane z rejestracją oraz obsługą fundacji rodzinnej przez JB Solutions.
Powyższe podsumowanie ma charakter ogólny i dotyczy przepisów aktualnych na dzień publikacji artykułu. Jeśli masz pytania lub potrzebujesz wsparcia w konkretnej sprawie – skorzystaj z formularza kontaktowego.
