Podatek od nieruchomości od lat budzi silne emocje. Szczególnie wtedy, gdy w grę wchodzą najwyższe stawki. Kluczowe znaczenie ma bowiem to, czy dana nieruchomość jest uznana za „związaną z prowadzeniem działalności gospodarczej”. W praktyce to jedno pojęcie często decyduje o realnym ciężarze podatku. Pod koniec 2025 r. Minister Finansów wydał długo oczekiwaną interpretację ogólną, która ma uporządkować tę kwestię.
Skąd wzięły się wątpliwości?
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych posługuje się pojęciem „gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej”, ale nie wyjaśnia dokładnie jak je należy rozumieć. Przepisy wskazują jedynie, że chodzi o nieruchomości znajdujące się w posiadaniu przedsiębiorcy. I właśnie ten fragment przez lata był źródłem sporów z organami podatkowymi.
Wiele organów przyjmowało bardzo literalne podejście. Skoro podatnik jest przedsiębiorcą, a nieruchomość znajduje się w jego posiadaniu, to automatycznie uznawano ją za związaną z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą i opodatkowania wyższą stawką podatku od nieruchomości. Bez względu na to, czy była faktycznie wykorzystywana, czasowo wyłączona z użycia albo przeznaczona na zupełnie inne cele.
Jednocześnie podatnicy podnosili, że takie rozumienie przepisów jest zbyt daleko idące. Zwracali uwagę, że nie każda nieruchomość posiadana przez przedsiębiorcę faktycznie służy działalności gospodarczej. Dotyczyło to szczególnie osób fizycznych, fundacji czy spółek prowadzących obok działalności gospodarczej także inne formy aktywności.
Rozbieżności były widoczne również w orzecznictwie. Sądy coraz częściej podkreślały, że sama własność lub posiadanie nie może być jedynym kryterium. Brakowało jednak jednolitego stanowiska, które wiązałoby organy podatkowe w całym kraju.
Co wyjaśnia interpretacja ogólna?
W związku z tymi wątpliwościami, 27 listopada 2025 r. Minister Finansów i Gospodarki wydał interpretację ogólną (sygn. DPL2.8401.3.2025).
Interpretacja ta wprowadza bardziej szczegółowe podejście i generalnie dzieli podatników na trzy różne grupy. Minister wskazuje, że pojęcie „związania z działalnością gospodarczą” nie może być oceniane wyłącznie przez pryzmat posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę. Konieczna jest analiza dodatkowych okoliczności.
Po pierwsze, interpretacja rozróżnia sytuacje podatników prowadzących wyłącznie działalność gospodarczą. W ich przypadku wszystkie nieruchomości będą co do zasady uznawane za związane z działalnością. Dotyczy to, w szczególności spółek kapitałowych i innych osób prawnych, których jedynym celem jest prowadzenie działalności gospodarczej. Nawet czasowe niewykorzystywanie nieruchomości nie zmienia jej kwalifikacji.
Po drugie, ważne miejsce zajmują podatnicy funkcjonujący w „podwójnej roli”. Chodzi o osoby fizyczne lub podmioty, które obok działalności gospodarczej prowadzą także inną działalność albo posiadają majątek osobisty. W takich przypadkach nie można automatycznie uznać całego majątku za związany z działalnością. Opodatkowaniu najwyższymi stawkami podlegają tylko te nieruchomości, które są faktycznie wykorzystywane lub mogą być wykorzystywane w działalności gospodarczej. Dotyczy to więc sytuacji w których grunty, budynki lub budowle są funkcjonalnie powiązane z przedsiębiorstwem prowadzonym przez osobę, w posiadaniu której się znajdują, nawet jeżeli nie zostały uwzględnione w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
Minister wyjaśnia również, jak rozumieć sformułowanie „mogą być wykorzystywane”. Nie chodzi wyłącznie o faktyczne używanie. Wystarczające mogą być działania przygotowawcze, zabezpieczające lub zmierzające do przyszłego wykorzystania nieruchomości w działalności. Istotne jest także to, czy z nieruchomością wiążą się koszty rozliczane podatkowo.
Po trzecie, interpretacja odnosi się do sytuacji, w których nieruchomość jest oddana do posiadania innemu przedsiębiorcy. Nawet jeśli właściciel sam nie prowadzi działalności, oddanie nieruchomości w posiadanie podmiotowi gospodarczemu może skutkować opodatkowaniem jej jak związanej z działalnością. Także tutaj konieczna jest jednak analiza statusu stron i charakteru prowadzonej działalności.
Co to oznacza w praktyce?
Interpretacja ogólna porządkuje podejście do jednego z najbardziej spornych pojęć w podatku od nieruchomości. Potwierdza, że nie zawsze decyduje sam status „przedsiębiorcy”. Kluczowe znaczenie ma sposób wykorzystania nieruchomości oraz charakter działalności podatnika. Daje to podstawy do obrony przed nadmiernym opodatkowaniem, ale jednocześnie pokazuje, że w wielu przypadkach organy podatkowe nadal będą mogły stosować wyższe stawki podatku od nieruchomości. Dla podatników oznacza to jedno – warto przyjrzeć się posiadanemu majątkowi i sposobowi jego wykorzystywania. W świetle interpretacji ogólnej dokumentowanie rzeczywistego przeznaczenia nieruchomości może mieć większe znaczenie niż kiedykolwiek wcześniej.
Powyższe podsumowanie ma charakter ogólny i dotyczy przepisów aktualnych na dzień publikacji artykułu. Jeśli masz pytania lub potrzebujesz wsparcia w konkretnej sprawie – skorzystaj z formularza kontaktowego.
