Bezumowne korzystanie z nieruchomości a VAT

Prowadząc działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości możemy spotkać się z nierzetelnymi najemcami, którzy pomimo upływu okresu na jaki została zawarta umowa najmu, nie chcą opuścić lokalu. Jest to trudna sytuacja nie tylko pod względem prawnym ale może również być problematyczna na gruncie prawidłowego rozliczenia na gruncie VAT.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług („Ustawa VAT”) nie wskazują precyzyjnie czy płatności z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości powinny podlegać opodatkowaniu VAT. Pomocne w tym zakresie mogą być liczne interpretacje podatkowe oraz orzeczenia sądowe.

Przepisy Ustawy VAT

Zgodnie z art. 5 Ustawy VAT opodatkowaniu tym podatkiem podlega m.in. odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przepisy definiują dostawę towarów jako „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” (art. 7), podczas gdy za świadczenie usług uznaje się „każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w tym również:

• przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
• zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
• świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.” (art. 8).

Powyższa definicja „świadczenia usług” jest bardzo szeroka gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji.

Warto zwrócić uwagę, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wtedy, gdy są wykonane odpłatnie, oraz gdy pomiędzy dostawcą towaru lub świadczącym usługę i ich beneficjentem (odbiorcą) istnieje jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.

Przepisy Kodeksu cywilnego

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 224-226) w przypadku bezumownego korzystania z cudzej własności, właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za bezprawne korzystanie z jego rzeczy. Zapłata określonej kwoty pieniężnej wiąże się z prawem żądania naprawienia wynikłej szkody z tytułu bezprawnego korzystania z danej rzeczy.

Praktyka organów podatkowych

W świetle interpretacji podatkowych o tym, czy płatność z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości lub gruntu podlega opodatkowaniu VAT, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności i sposób postępowania właściciela nieruchomości (wynajmującego).

Co do zasady, sytuacja ta pozostaje poza opodatkowaniem podatkiem VAT. Organy podatkowe podkreślają jednak, że kluczowa jest ewentualna (nawet dorozumiana, milcząca) zgoda właściciela nieruchomości na jej użytkowanie przez dotychczasowego użytkownika:

• jeżeli właściciel nieruchomości akceptuje, że najemca korzysta z nieruchomości pomimo upływu okresu najmu i nie podejmuje żądnych kroków faktycznych lub prawnych w celu odzyskania nieruchomości – w takiej sytuacji organy uznają, że doszło do dorozumianego przedłużenia umowy najmu i w konsekwencji płatności dokonywane przez najemcę wynajmującemu podlegają VAT (tak też np. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 22 marca 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.39.2024.2.IK);
• jeżeli właściciel dąży do tego aby odzyskać od najemcy swoją nieruchomość (np. występuje z powództwem do sądu) – w takiej sytuacji płatności należne właścicielowi mają charakter odszkodowania i nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT (tak też np. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 17 czerwca 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.497.2022.9.MŻ).

Niniejsze podsumowanie ma charakter ogólny. W przypadku zainteresowania poszczególnymi zagadnieniami prosimy o kontakt.